Taloyhtiön putkistossa oli salainen virhe – KRIL suositteli 15.000 euron hinnanalennusta kun myytyjä osakkeita vastaava kustannusosuus oli 19.500 euroa
11.6.2024 | OikeusuutisetKuluttajariitalautakunta: Asunto-osakkeiden kauppa – Salainen taloudellinen virhe
Ostaja osti myyjiltä 28.3.2019 päivätyllä kauppakirjalla asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 57 m2:n suuruista 2h+k+s/toimisto huoneistoa sekä osakkeet, jotka oikeuttavat autopaikan hallintaan. Huoneiston kauppahinta oli 129 222,09 euroa ja huoneistokohtainen lainaosuus 27 277,91 euroa. Velaton kauppahinta oli siis 156 500 euroa. Autopaikan kauppahinta oli 3 500 euroa. Omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyi kaupantekohetkellä.
Ostaja vaatii, että myyjät suorittavat hinnanalennuksena ostajalle käyttövesiputkien uusimisesta aiheutuneet kustannukset.
Asunto-osakeyhtiön rakennus on valmistunut vuonna 2006. Kaupanteon jälkeen kävi ilmi, että rakennuksessa on ollut putkistovuotoja vuodesta 2014 alkaen. Vuodot oli korjattu huoltokorjauksina eikä niistä ollut tehty merkintöjä isännöitsijäntodistukseen. Asunto-osakeyhtiön 24.1.2018 päivätyssä kunnossapitotarveselvityksessä mainittiin vain ”huoltokorjaukset”. Asunnon myyntiesitteessä ei ollut mainintaa putkistojen vuodoista. Myyjiltä saadut tiedot eivät siis kertoneet totuutta rakennuksen käyttövesiputkistojen kunnosta.
Vuonna 2022 yhtiökokouksessa päätettiin toteuttaa käyttövesiputkien suunnittelu ja käyttövesiputkiston saneeraus. Yhtiökokous päätti 10.5.2023, että käyttövesiputket uusitaan kokonaisuudessaan ja hallitukselle myönnettiin enintään yhteensä 812 000 euron lainannostovaltuus. Hallitus kilpailutti urakan ja tarjousten perusteella laaditun talousarvion mukaan ostajan asunnon osalta kustannukset olisivat 19 183,50 euroa ja ostajan hallinnoiman autopaikan osalta 304,50 euroa.
Myyjät kiistävät ostajan vaatimuksen. Myyjillä ei ollut tietoa putkiston kunnosta. Missään taloyhtiön asiakirjoissa ei ole ollut mainintaa jo tehdyistä tai mahdollisesti tulevista putkiston korjauksista. Inspecta Oy:n raportin mukaan tarkastuksessa ei havaittu systemaattista vikaa eikä raportissa mainittu kokonaista remonttitarvetta putkistolle.
Kuluttajariitalautakunta suosittaa, että myyjät suorittavat ostajalle hinnanalennuksena 15 000 euroa.
Taloyhtiön käyttövesiputkiston kunnostustarpeet ovat käyneet ilmi vasta kaupanteon jälkeen. Myyjien ei ole selvitetty tienneen tätä, sillä putkiston kuvaus ja korjaustarpeen selvittäminen sekä asiaa koskevat asunto-osakeyhtiön päätökset on tehty vasta kaupanteon jälkeen. Lautakunta toteaa, että asiaa on arvioitava taloudellisena virheenä. Jotta asunnossa olisi taloudellinen virhe sellaisen odottamattoman puutteen takia, jonka seurauksena asunnon taloudelliset velvoitteet ja vastuut nousevat merkittävästi odotettua suuremmiksi, puutteen täytyy olla ennakoimaton ja yllättävä. Lisäksi taloudellisten velvoitteiden ja vastuiden nousun täytyy olla merkittävästi suurempi, kuin mitä ostaja voisi tavanomaisesti edellyttää taloyhtiön huoltoon liittyviltä toimilta. Taloudellista virhettä arvioidaan aina kokonaisuutena.
Lautakunta pitää käyttövesiputkiston saneerausta niin laajamittaisena, ettei ostajalla ole ollut perustetta varautua sellaiseen kohteen iän ja muiden kaupanteon hetkellä käytettävissä olleiden tietojen perusteella. Edellä mainitut seikat huomioiden lautakunta katsoo salaisen taloudellisen virheen kriteerien täyttyneen.