KHO: Sopimusta oli pidettävä kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamista koskevana liiketoimena – vuokramaksuista oli maksettava arvonlisäveroa
28.3.2022 | OikeusuutisetKHO:2022:40 Arvonlisävero – Poikkeukset myynnin verollisuudesta – Kiinteistön myynti vai vuokraus – Lunastusoptio – Sopimuksen tarkoitus – Liiketoimen taloudellinen ja kaupallinen todellisuus
A Oy oli tehnyt vuokranantajana vuokrasopimuksen, jonka kohteena oli teollisuusrakennus maapohjineen. Vuokran määrässä otettiin huomioon rakennuksen 450 000 euron hankintahintaan perustuva niin sanottu pääoman lyhennysosuus, pääomakululle laskettava korko sekä hallintoon perustuva osuus. Vuokrasopimus oli alkanut 1.9.2018 ja se oli solmittu 10 vuodeksi. Vuokrasopimuksessa oli sovittu vuokralaisella olevan lunastusoikeus kiinteistöön, jolloin lunastusoikeutta käytettäessä vuokrissa huomioon otetut niin sanotut pääoman lyhennysosuudet vähennettiin lopullisesta kauppahinnasta. Jos vuokralainen ei käyttänyt lunastusoikeutta, mainittuja vuokran osuuksia ei palautettu, vaan ne jäivät vuokraksi vuokra-ajalta.
Vuokrissa niin sanottuja pääoman lyhennysosuuksia oli sovittu maksettavaksi siten, että vuokra-ajan päättyessä lunastushinta niiden huomioon ottamisen jälkeen oli 48 000 euroa. Lisäksi lunastusoikeutta käytettäessä kauppahintaan lisättiin sähköliittymän suurentamisesta johtunut liittymämaksu 18 733 euroa sekä tontin hinta 18 332 euroa, mikäli vuokralainen halusi ostaa koko kiinteistön. Rakennuksen kauppahintaa oli sovittu korotettavaksi elinkustannusindeksin mukaisesti.
Asiassa oli ratkaistavana, oliko vuokrasopimusta pidettävä kiinteistön myyntiä vai kiinteistön vuokrausta koskevana sopimuksena.
Korkein hallinto-oikeus totesi, että asian verotuksellisessa arvioinnissa lähtökohdaksi oli otettava osapuolten tekemän sopimuksen oikeudellinen muoto ja sen tarkoitus. Tästä voitiin poiketa vain erityisestä syystä. Unionin tuomioistuimen asiassa C-653/11, Newey, antaman tuomion perusteella korkein hallinto-oikeus katsoi, että kysymyksessä olevaa sopimusta oli sen oikeudellisen muodon ja osapuolten tarkoituksen mukaisesti pidettävä lähtökohtaisesti kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamista koskevana liiketoimena, ellei arvonlisäverodirektiivin tulkintaa koskevan unionin tuomioistuimen oikeuskäytännön mukaisesti voitu todeta, että sopimus ei vastannut liiketoimen taloudellista ja kaupallista todellisuutta.
Kun otettiin kiinteistön lunastushinta ja muut lunastusoikeutta käytettäessä maksettavat erät sekä kohteen arvoon ja vuokralaisen liiketoimintaan liittyvät epävarmuustekijät sovittuna vuokra-aikana, lunastusoikeuden käyttämistä ei voitu pitää unionin tuomioistuimen asiassa C-164/16, Mercedes-Benz Financial Services UK, tarkoitettuna vuokralaisen ainoana taloudellisesti rationaalisena valintana asiaa sopimuksen tekohetkellä arvioitaessa. Kun lisäksi vuokralaiselle sopimuksen mukaan kuuluvien oikeuksien ja velvoitteiden ei ollut katsottava poikkeavan tämäntyyppisissä vuokrasopimuksissa yleensä olevista oikeuksista ja velvoitteista, sopimuksen tulkitseminen vuokrasopimukseksi vastasi liiketoimen taloudellista ja kaupallista todellisuutta unionin tuomioistuimen asiassa C-653/11, Newey, antamassa tuomiossa tarkoitetulla tavalla. Sopimusta oli näin ollen sen sisällön ja osapuolten tarkoituksen mukaisesti pidettävä kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamista koskevana liiketoimena. A Oy:n oli suoritettava vuokramaksuista arvonlisäveroa arvonlisäverolain 30 §:ssä säädettyjen edellytysten täyttyessä.
Verohallinnon ennakkoratkaisu ajalle 3.10.2019–31.12.2020.