Yleiskaavassa suojeltavaksi määrätty rakennus oli säilyttänyt suojeluarvonsa – suojelun poistava asemakaava kumottiin lainvastaisena
3.10.2024 | OikeusuutisetKHO:2024:109 Maankäyttö ja rakentaminen – Asemakaavan muutos – Yleiskaavan ohjausvaikutus – Asemakaavan sisältövaatimukset – Rakennetun ympäristön vaaliminen – Rakennuksen suojeluarvot – Rakennuksen korjauskelpoisuus – Tehdasrakennus
Entisen kaakelitehtaan alueen asemakaava oli hyväksytty ja tullut voimaan vuonna 2020. Kaava-alueen pinta-ala oli 15 hehtaaria. Kaavassa oli osoitettu uutta rakennusoikeutta asuinrakentamiseen 155 000 kerrosneliömetriä sekä suojeltavaa kerrosalaa yhteensä 6 480 neliömetriä. Suojeltavasta rakennusalasta pääosan muodosti massalaitosrakennus (sr-1), jonka kerrosala oli 6 350 neliömetriä. Kaupunginvaltuusto oli vuonna 2023 hyväksynyt asemakaavamuutoksen, joka koski massalaitosrakennusta ja sen välitöntä ympäristöä. Asemakaavamuutoksessa massalaitosrakennusta ei ollut merkitty suojeltavaksi. Asemakaavamuutoksen tullessa voimaan asemakaava ei siten olisi esteenä rakennuksen purkamiselle.
Asemakaavamuutoksen lainmukaisuutta arvioitaessa oli otettava kantaa siihen, oliko yleiskaava ollut riittävästi ohjeena kaavamuutosta laadittaessa. Lisäksi oli arvioitava, oliko kaupunginvaltuusto voinut kaavamuutoksen tueksi esitetyn selvityksen perusteella katsoa, ettei massalaitosrakennuksen suojelulle ollut enää edellytyksiä rakennuksen suojeluarvoja ja korjauskelpoisuutta koskevan kokonaisarvioinnin perusteella.
Massalaitosrakennus oli voimassa olevassa ja myös vuonna 2023 hyväksytyssä uudessa yleiskaavassa mainittu rakennussuojelukohteena. Korkein hallinto-oikeus totesi, että yleiskaavan tuli olla ohjeena laadittaessa asemakaavaa, mutta yleiskaavalla ei ollut ratkaistu rakennuksen suojelua. Rakennuksen osoittaminen yleiskaavassa arvokkaaksi rakennukseksi asetti kuitenkin erityisiä vaatimuksia rakennussuojelun edellytysten selvittämiselle asemakaavan yhteydessä. Korkein hallinto-oikeus totesi, että asemakaavamuutoksen osalta selvitysvelvollisuutta korosti lisäksi se, että rakennus oli vastikään hyväksytyssä uudessa yleiskaavassa edelleen osoitettu arvokkaaksi rakennetun ympäristön kohteeksi. Selvitysvelvollisuuden kannalta oli tosiasiallista merkitystä myös sillä, että kolme vuotta aikaisemmin hyväksytyssä asemakaavassa, joka koski laajaa tehdasaluetta, suojeltavien rakennusten kerrosala muodostui lähes yksinoman mainitun rakennuksen kerrosalasta.
Asiassa saadun selvityksen perusteella massalaitosrakennuksen kulttuuri- ja rakennussuojeluarvot olivat edelleen olemassa. Rakennuksella oli merkitystä ennen kaikkea kaupungin teollisuushistorian ja entisen kaakelitehtaan edustajana sekä Suomen vanhimpana teräsbetonirunkoisena rakennuksena. Rakennuksen keskeisenä suojeltavana arvona oli rakennuksen hahmon säilyminen rakennushistoriallisena muistumana maisemakuvassa, mikä tarkoitti erityisesti rakennuksen julkisivujen ominaispiirteiden säilyttämistä.
Voimassa olevan asemakaavan laatimisen yhteydessä oli tunnistettu massalaitosrakennuksen uusiokäyttöä rajoittava rakennuksen sisätilojen korkeus, puhdistustarpeet ja aiemman teollisuuden rakenteet. Rakennusta ei ollut osoitettu voimassa olevassa kaavassa asumiskäyttöön. Rakennuksen kantavat betonirakenteet olivat käyttökelpoisia. Rakennuksen riskirakenteiden purkaminen ja haitta-aineiden poistaminen oli mahdollista, eivätkä niihin liittyvät korjaustyöt estäneet rakennuksen julkisivujen ominaispiirteiden säilyttämistä.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, ettei massalaitosrakennuksen suojeluarvoja ollut menetetty. Rakennus oli vaadittavista laajoista korjaustoimenpiteistä huolimatta korjattavissa sen ominaispiirteitä vaalien ja kokonaisuuden luonne säilyttäen. Korkein hallinto-oikeus myös totesi, että asemakaavamuutoksen perusteeksi ei ollut esitetty sellaisia maankäytön muutoksen tarpeesta johtuvia syitä, jotka olisivat edellyttäneet rakennuksen suojeluarvojen uudelleen arviointia.
Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta, jolla kaupunginvaltuuston päätös oli lainvastaisena kumottu, ei muutettu.