Yli sata vuotta kestäneen kiinteistön hallintaoikeuden irtisanomiselle ei ollut esitetty olosuhteiden muuttumiseen perustuvaa syytä
7.6.2023 | OikeusuutisetKKO:2023:41 Käyttöoikeus – Sopimus – Sopimuksen irtisanominen – Rakennus
A omisti nykyisin vapaa-ajan käytössä olevat rakennukset, jotka olivat sijainneet yli sata vuotta X Oy:n nykyisin omistamalla kiinteistöllä. A:n vastikkeeton oikeus pitää rakennuksiaan kiinteistöllä perustui vähintään suostumuksen nojalla konkludenttisesti syntyneeseen sopimukseen. X Oy vaati kanteellaan A:n velvoittamista poistamaan rakennukset kiinteistöltä vetoamalla kanteensa perusteena siihen, että sillä oli oikeus irtisanoa A:n käyttöoikeus.
Korkein oikeus katsoi ratkaisusta ilmenevillä perusteilla, että X Oy:llä ei ollut oikeutta irtisanoa käyttöoikeutta. (Ään.)
6. Edellä selvitetyllä tavalla asiassa on riidatonta, että rakennusten pysyttäminen toisen maalla on perustunut vähintään kiinteistönomistajan suostumuksen nojalla syntyneeseen sopimukseen, joka tässä tapauksessa on ollut luonteeltaan konkludenttinen. Korkein oikeus toteaa, että tällainen vastikkeeton pysyttämisoikeus on kiinteistöön kohdistuva käyttöoikeus, jota nimenomaisesti koskevaa lainsäädäntöä ei ole voimassa, eikä tällaisen oikeuden irtisanomisen edellytyksiä voida arvioida esineoikeudellisesti suojattuna käyttöoikeutena tai rasitteena. Tämän vuoksi keskeisenä lähtökohtana on se, mitä osapuolet ovat sopineet oikeuden kestoajasta tai, jos osapuolten tarkoituksesta ei ole saatavissa näyttöä, mitä heidän on oikeuden kestoajasta katsottava tarkoittaneen tai edellyttäneen sopimusta tehtäessä.
12. Korkein oikeus toteaa johtopäätöksenään, että rakennuksen pysyttämisoikeuden voimassaoloaikaa ja irtisanomisen edellytyksiä on arvioitava tapauskohtaisesti silloin, kun nimenomaista sovittua aikamääräystä ei ole osoitettavissa. Arvioinnissa on keskeistä se, mitä osapuolet ovat sopimuksen tarkoituksesta muutoin sopineet. Mikäli osapuolten tarkoituksesta ei ole ajan kulumisen vuoksi mahdollista esittää näyttöä, irtisanomisen edellytyksiä on arvioitava sen perusteella, mitä sopimuksentekohetkellä vallinneiden olosuhteiden perusteella voidaan otaksua osapuolten tarkoittaneen.
25. Korkein oikeus katsoo johtopäätöksenään, että asiassa ei ole esitetty riittävää selvitystä siitä, että rakennusten pysyttämisoikeutta koskevat olosuhteet olisivat sen enempää kiinteistön omistavan osapuolen kuin rakennusten omistajien kannalta muuttuneet niin olennaisesti, että yhtiöllä olisi oikeus pysyttämisoikeuden irtisanomiseen. Kanteen tullessa hylätyksi tällä perusteella asiassa ei ole tarpeen lausua yhtiön muista vaatimuksista.