Hovioikeus sovitteli kerrostalotontin vanhan vuokrasopimuksen ehtoja oikeustoimilain 36 §:n perusteella
18.2.2021 | OikeusuutisetHelHO:2021:2 Maanvuokra – maanvuokrasopimus – Sopimuksen tulkinta – sopimuspuolten yhteinen tarkoitus – sopimuksen sanamuodon mukainen tulkinta – sopimuksen sitovuus – Sopimusehdon sovittelu – oikeustoimilaki 36 § – lunastusvelvollisuus – lunastushinta
Kysymys ennen nykyisen maanvuokralain voimaantuloa 1960-luvulla tehdyn maanvuokrasopimuksen tulkinnasta ja sopimuksen sovittelemisesta. Kysymys myös soveltuvasta laista.
Vuokralaisena ollut asunto-osakeyhtiö vaati sopimusten tulkintaa tavalla, joka ei ilmennyt sopimuksen sanamuodosta. Hovioikeus katsoi, ettei muuta varteenotettavaa selvitystä vuokrasopimuksen sopimuspuolten yhteisestä tarkoituksesta sopimusasiakirjan lisäksi ollut esitetty. Näin ollen sopimusta oli tulkittava sen sanamuodon mukaisesti.
Sovittelun puolesta ja vastaan puhuneita seikkoja punnittuaan hovioikeus katsoi, että sopimuksen soveltaminen johti kohtuuttomuuteen siltä osin, kun vuokranantajalla ei ollut vuokrasopimuksen päättyessä velvollisuutta lunastaa tontilla sijainneita asuinrakennuksia vaan sen asemesta oikeus vuokramiehen omistamien rakennusten lunastamiseen vapaasti määrittämästään hinnasta. Hovioikeus poisti sopimuksen päättymistä koskeneesta ehdosta vuokramiehen velvollisuuden rakennustensa purkamiseen omalla kustannuksellaan, lisäsi päättymistilanteessa vuokranantajan velvollisuuden rakennusten lunastamiseen ja sitoi lunastushinnan vuokranantajan vapaan arvion sijaan rakennusten käypään arvoon. Muilta osin asunto-osakeyhtiön sovitteluvaatimus hylättiin. Siten hovioikeus ei sovitellut sopimusehtoa, joka mahdollisti vuokranantajan määrittävän vuokralaiselle tarjottavat uuden vuokrakauden ehdot.
Hovioikeus sovitteli sopimusta varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla. Hovioikeus katsoi, ettei tapauksessa tullut sovellettavaksi tontinvuokralaki eikä maanvuokralaki.