Lausunto huoneenvuokralakityöryhmän mietinnöstä

14.2.2025 | Lausunnot

Oikeusministeriölle

Dnro L2024-76

Lausuntopyyntönne: VN/24391/2023, 19.12.2024

HUONEENVUOKRALAKITYÖRYHMÄN MIETINTÖ 2024:41

Suomen Asianajajaliitto (jäljempänä ”Asianajajaliitto”) kiittää mahdollisuudesta lausua huoneenvuokralakien ajantasaistamista koskevasta työryhmämietinnöstä.

Yhtenä Asianajajaliiton sääntömääräisenä tehtävänä on seurata oikeuskehitystä maassa ja lausuntoja antamalla sekä aloitteita tekemällä tarjota kokemuksensa yhteiskunnan käytettäväksi. Asianajajaliiton oikeuspoliittisen työn lähtökohta on oikeus-valtion turvaaminen. Lausunnoissaan Asianajajaliitto pyrkii painottamaan oikeusvaltioperiaatteen toteutumiseen, oikeusturvaan sekä oikeuden saavutettavuuteen, perus ja ihmisoikeuksien sekä asianajajakunnan itsenäisyyden ja riippumattomuuden turvaamiseen liittyviä näkökulmia. Pyydettynä lausuntona esitämme seuraavaa.

Lakimuutosesityksen tavoitteet

Asianajajaliitto pitää tärkeänä asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995, jäljempänä huoneenvuokralaki tai AHVL) ja liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995, jäljempänä LHVL) annettujen lakien selkeyttämistä ja päivittämistä vastaamaan toimintaympäristön muutoksia ja käytäntöjä toimivien vuokramarkkinoiden varmistamiseksi.

Huoneenvuokralain mietinnössä on ehdotuksia, jotka voimaan tullessaan edistäisivät oikeusvarmuutta vuokramarkkinoilla ja yhteiskunnassa. Säätämällä laintasoisesti erilaisista vakiintuneista tulkintatilanteista vuokrasuhteessa, voidaan ennaltaehkäistä tiettyjä tulkinta- ja riitatilanteita.

Kannatamme huoneistojen vuokrausta koskevien lakien selkeyttämistä mietinnön tavoitteiden mukaisesti. Uudistuksen säännöksiä on arvioitava suhteessa perustuslaissa turvattuihin perusoikeuksiin.

Perusoikeuksien horisontaalivaikutukset ulottuvat yksityisten vuokrasuhteen osapuolten keskinäisiin suhteisiin. Asianajajaliitto pitää tärkeänä sitä, että ehdotusten perusoikeusvaikutukset huomioidaan niin yksityiselämän ja henkilötietosuojan, omaisuuden suojan kuin oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin osalta.

Asuinhuoneiston vuokralainen on lähtökohtaisesti sopimussuhteen heikompi osapuoli. Lailla säädettävä sopimussuhteen oikeuksien ja velvollisuuksien säätely edellyttää molempien osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien riittävää selkeyttä, osapuolet huomioivaa sopimustasapainoa ja kohtuullisuutta.

Soveltamisalan rajoitus

Asianajajaliitto kannattaa soveltamisalan selkeyttämistä. Pidämme kuitenkin tärkeänä määrittää laissa ja esitöissä lyhytaikainen ja tilapäinen asuminen tulkintariitojen vähentämiseksi.

Sopimuksen kesto ja irtisanomisen alkamisajankohdasta sopiminen

Asianajajaliitto pitää tulkinnanvaraisena AHVL 4 §:n määrittelyä määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymistä. Ensimmäinen lause on selkeä. Toisen lauseen sanamuodon mukaan määräaikainen vuokrasopimus olisi päätettävissä myös samoin kuin toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus.

Asianajajaliitto pitää ensisijaisesti voimassa olevan asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaista irtisanomisen systematiikkaa, kestoa ja alkamisajankohtaa selkeinä.

Asianajajaliitto näkee 55 §:n mukaisen, tuomioistuimen päätökseen perustuvan vuokrasuhteen irtisanomismahdollisuuden erityistilanteissa lisäkeinona päättää vuokrasuhde.

Harkittaessa 55 §:n tarpeellisuutta tulee huomioida myös se, ettei tällä lisätä tuomioistuinten juttumäärää tuomalla uusi ratkaistava asiatyyppi oikeudelle, kun samanaikaisesti ns. oikeuslaitostyöryhmän tavoitteena on löytää ratkaisuja keventää tuomioistuimessa ratkaistavia asioita.

Sovittelusäännökset

Asianajajaliitto katsoo, että lainsäädännön nykyiset sovittelua ja kohtuullistamista koskevat säännökset ja periaatteet ovat selkeät ja antava oikeussuojaa vuokrasuhteen osapuolille. Huoneenvuokralakiin (AHVL 6 §) tai liikehuoneistojen vuokrauksesta annettuun lakiin (LHVL 5 §) ei ole tarvetta säätää omia sovittelusäännöksiä.

Vakuus

Asianajajaliitto pitää vuokravakuutta (AHVL 8 §) koskevien osapuolten päävelvoitteiden ja oikeuksien kirjaamista lakiin tarpeellisena. Vakiokorvaus vuokravakuuden palauttamisen viivästystilanteissa on myös perusteltu. Vakiokorvauksen määrä on esityksessä alhainen eikä sisällä riittävää motivaattoria palauttaa vakuus. Asianajajaliitto katsoo, että vakiokorvaus tulisi määrittää korkeammaksi kuin 1/5.

Vakuuden kokonaan tai osittaisen pidättämisen osalta on nykylain aikaan osapuolten väliseen sopimiseen perustuvia erimielisyyksiä ja riidanratkaisua. Vakuudet ovat kiinteä osa vuokrasuhdetta ja selkeämpi vakuuksia koskeva sääntely tuo ennustettavuutta ja oikeusvarmuutta osapuolille.

Tiedoksiantosäännökset (AHVL ja LHVL)

Tiedoksiantoja koskevat säädösluonnokset huomioivat kattavasti eri tilanteet tiedoksiannoille. Huoneenvuokralain työryhmän mietinnössä (sivut 28–29) on määritetty säädökset, joiden perusteella sähköinen muoto täyttää kirjallisen muodon vaatimukset.

Asianajajaliitto kiinnittää huomiota siihen, aiheuttaako AHVL 13 §:n yleissäännös laissa tarkoitettujen ilmoitusten tiedoksiannosta postitse tulkintaongelmia suhteessa lain erityissäännöksiin ja sähköiseen tiedoksiantoon. AHVL 13 §:n yleissäännöksessä ei myöskään määritetä, täyttääkö ilmoituksen ei-todisteellinen lähettäminen vastaanottajan tavallisesti käyttämään osoitteeseen ilmoitusten lainmukaisuuden. Tavallisesti käytetty osoite tulisi määritellä tai käyttää vakiintuneita termejä kuten henkilön virallinen osoite tai osoite.

AHVL 13 ja LHVL 11 §

Muutosehdotuksen mukaiset edellytykset perustuvat suurelta osin vuokrasuhteen osapuolten jo nykyisen lain aikaiseen menettelyyn, joka on sovittu usein vuokrasopimuksissa. Näitä ovat muun muassa osoite- ja yhteystietojen muutos sekä menettelyt osapuolten välisissä tiedoksiannoissa.

Oikeusturvanäkökulmasta tiedoksiannot tulisi antaa jokaiselle yhteisvastuullisista osapuolista. Kysymyksessä on keskeinen kodin tai yrityksen suoja, jonka osalta jokaisen vuokralaisen oikeussuojaintressi on merkittävä.

Kaikista tilanteista ei yksityiskohtaisessa sääntelyssäkään voida säädellä ja aina muodostuu tulkintaongelmia.

AHVL 13 a § ja LHVL 11 a §

Asianajajaliitto katsoo, että sovittu heräteviesti on toimiva edellytys. Jos ilmoitusta ei muutoin saada perille, on aina viimesijaisena keinona haastemiehen kautta tiedoksianto.

Valtuutettua koskeva säännös selkeyttää oikeudellista tilannetta.

AHVL 13 c ja d § sekä LHVL 11 c ja d §

Tarve määrittää ulkomaille annettavat tiedoksiannot ovat erittäin tärkeät. Kansainvälisen lain valinta ja toimivaltakysymykset ovat usein pohdittavia asioita. Siten Asianajajaliitto kannattaa edellä mainittujen säännösten ottamista lakiin.

Ilmoittamisvelvollisuus huoneistossa asuvista henkilöistä (AHVL 17 a §)

Asianajajaliiton kantana on, että vuokrasuhteen osapuolten tulee määrittää ensisijassa vuokrasopimuksessa vuokranantajan erityinen tiedonsaantitarve myös muista kuin vuokralaisesta/vuokralaisista.

Vuokrasopimuksessa ja huoneenvuokralaissa määritetään vuokralaisen velvoitteet huoneistoon. Vuokralainen vastaa myös vieraansa tai toisen yhteisessä asunnossa asuvan osalta vuokrasuhteen velvoitteista sopimussuhteessa.

Tarvetta yksityiskohtaisille tiedoille muista henkilöistä ja heidän perusteestaan asua huoneistossa ei vuokranantajalla käsityksemme mukaan siten ole. Ehdotus aiheuttanee tältä osin tarkastelun tehtäväksi perustuslaillisten oikeuksien, kuten yksityisyyden suojan ja tietosuojasäännösten näkökumista.

Jos esitys jäisi tulevaan lakiin, käsityksemme mukaan laissa tai hallituksen esityksessä tulisi määritellä aika, jonka mittaisen asumisen katsottaisiin muodostavan yhteisen asunnon ja siten ilmoitusvelvollisuuden. Miten arvioidaan esimerkiksi 1–2 kuukauden tilapäinen oleskelu ja asuminen opiskelun, työn tai muun oleilun vuoksi vuokra-asunnossa? Olisiko kyseessä käyttö yhteisenä asuntona ja olisiko tästä ilmoitusvelvollisuus?

Vuokranantajan oikeus päästä huoneistoon (AHVL 22 § ka LHVL 20 §)

Nykyisen lain mukaiset vuokranantajan oikeudet ovat määritetty kattavasti.

Ehdotuksessa vaikuttaa olevan vuokralaisen oikeusturvan ja yksityisyyden suoja näkökulmasta haasteita. Asianajajaliitto tuo esiin, että erityisesti vuokrantajan käynti vuokrakohteessa ilmoittamatta etukäteen, jos asian kiireellisyys tai laatu vaatii, ovat määrittelemättömät ja tulkinnanvaraiset ja saattaisivat johtaa ongelmallisiin tilanteisiin. Huoneenvuokralakia lukevat usein vuokranantajat itse ja ehdotettua pykälää voitaisiin käyttää vuokralaisen oikeusturvaa ja yksityisyyden suojaa vaarantaen. Vuokranantajalla on mahdollisuus kiire tilanteissa kääntyä isännöitsijän puoleen ja/tai poliisin virka-apuun.

Tupakointikielto (AHVL 26 a §)

Asianajajaliitto kannattaa tupakoinnin kieltävää olettamasäännöstä.

Vuokran määräytyminen

AHVL 27 § on vuokrasuhteissa sangen harvinainen tapa määrittää vuokrankorotus. Pääsääntöisesti vuokrasopimuksissa on sovittu vuokrankorotuksesta ja sen perusteista.

Jos vuokranantaja saa yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen määrän ja ajankohdan, katsomme, että tässä tilanteessa uusi vuokrataso voisi tulla voimaan aikaisintaan kolmen kuukauden kuluttua ilmoituksesta. Vuokralaisella tulisi olla tässä tilanteessa oikeus irtisanoa vuokrasopimus, jos vuokrataso nousee kohtuuttoman korkeaksi vuokrakohde ja vuokralaisen maksukyky ja -halu huomioiden.

Käyttökorvausten osalta ehdotamme vuokranantajalle ilmoitusvelvollisuutta vähintään kuukausi ennen korotuksen voimaan astumista.

Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua ( AHVL 46 §)

Voimassa olevassa huoneenvuokralaissa oleva sääntely suojaa vuokrasuhteen osapuolia yleisseuraannon jälkeen.

Asianajajaliitto ei kannata olettamasäännöstä lakiin. Vainajan kuoltua omaisilla on suruaika sekä hautajaisten ja muiden kuolemaan liittyvien asioiden järjestelyä. Olettamasäännöksen mukaan vuokrasuhteen jatkosta olisi ilmoitettava kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana vuokranantaja on saanut tiedon vuokralaisen kuolemasta.

Perunkirjoitus tehdään tavanomaisesti neljän kuukauden kuluessa ja perinnönjako tavanomaisesti huomattavasti myöhemmin. Siten olettamasääntö siitä, että yksin asuvan osalta vuokrasuhde päättyisi lyhyessä ajassa ei ole kannatettava, vaan aiheuttaisi ongelmia hoitaa vainajan jäämistöä tilanteessa, jossa pesänselvitys ja perinnönjako on kesken.

Asianajajaliitto katsoo, että säännös ei huomioi tasapainoisesti vuokranantajien, kuolinpesän eikä kolmansien oikeuksia.

Vuokralaisen kuoltua huoneistoon jäänyt omaisuus (AHVL 46 a §)

Asianajajaliitto kannattaa sitä, ettei häätömenettelyä jatkossa tarvita. Säännöksessä olisi velvoitettava vuokranantaja järjestämään omaisuus paikkaan, jossa se on oikein säilytetty, säilyy ehjänä ja kunnossa sekä suojassa varkailta, ilkivallalta ja kosteudelta ym. Säännöksessä on nyt yleisluonteinen ja tukinnanvarainen määrittely: ”omaisuus voidaan siirtää toisaalle”. Vaikka säännöksessä on vuokranantajalle määritetty vahingonkorvausvastuu, tulee vuokranantajan velvoitteet määritellä tarkemmin.

Vuokranantajan ja vuokralaisen irtisanomisaika (AHVL 52 § 2 ja 3 mom.)

Ehdotettu irtisanomisaika on Asianajajaliiton käsityksen mukaan sopiva.

Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus (AHVL 61 §)

Asianajajaliitto puoltaa muun erittäin painavan ja asiallisen syyn lisäämistä vuokranantajan purkamisperusteisiin.

Näkemyksemme on, että erittäin painavan syyn käyttämisen soveltaminen on korkealla, erityisesti jos soveltamisessa edellytetään myös asiallisuutta. Arviomme mukaan lisäys ei kohtuuttomasti heikentäisi vuokralaisten asemaa.

Muuttopäivää koskeva olettamasäännös (AHVL 68 §)

Nykyinen säännös turvaa vuokralaisen oikeuden myös tilanteessa, jossa uuteen vuokra-asuntoon pääsee vasta 1. päivä. On kohtuullista sallia vuokralaisille joustava muutto ilman lisäjärjestelyjä tai -kustannuksia. Asianajajaliitto katsoo, että olemassa oleva säännös ei ole myöskään vuokranantajille kohtuuton.

Vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus (AHVL 68 a §)

Tilanteet, joissa vuokralaisen tavaroita jää vuokranantajalle voivat liittyä esimerkiksi vakavaan sairastumiseen tai muuhun vuokralaisen lailliseen esteeseen. Siten laillinen ja pätevä syy tulee huomioida. Asianajajaliitto myös toteaa, että määräajat, 1 kk ja 6 kk, ovat myös hyvin lyhyet.

Säännös voisi rakentua esimerkiksi siten, että vuokranantajalla on velvoite ilmoittaa vuokralaiselle siitä, että tavarat on noudettava esimerkiksi kahden kuukauden kuluessa ilmoituksen saamisesta. Mikäli tavaroita ei noudeta, vuokranantaja saa myydä ne vuokralaisen lukuun ja pidättää myynti- ja muut kulut.

Muuta

Siirtymäaika

Asianajajaliitto pitää ehdotettuja lakimuutoksia merkittävinä. Olisikin tärkeää mahdollistaa vuokrasuhteen osapuolille mahdollisuus perehtyä uudistuvaan huoneenvuokralakiin. Siirtymäajan tulisi täten olla 4–6 kuukautta.

Siirtymäsäännökset

Viittaamme kommentteihimme koskien määräaikaisen vuokrasopimuksen vaihtoehtoista päättymistä. 4 §:n 2 momenttia ei tule soveltaa jo voimassa oleviin vuokrasopimuksiin eikä myöskään vakuutta koskevia velvoitteita (8 §:n 1 ja 5 momentti), eikä 27, 32 §:n 2 momenttia, 52 §:n 2 ja 4 momenttia tai 68 §:ää.

Vuokrasopimukset on neuvoteltu vuokrasuhteen osapuolten kesken ja ne sitovat osapuolia sopimusoikeuden periaattein ja velvoittavuuksin.

Vuokrasopimukset laaditaan yleisesti kirjallisina. Vuokrasuhteen osapuolet voivat tarvittaessa sopimusvapauden puitteissa tasa-arvoisesti yhdessä sopien uudistaa lain voimaan tultua keskinäiset sopimusehdot. Jos sopimusta ei synny, vanhat ehdot pysyvät vuokrasuhteen osapuolten kesken voimassa.

Vaikutukset

Tarkastelussa on huomioitu uudistuksen keskeiset vaikutukset. Valmistelu on tehty laaja-alaisessa asiantuntijaryhmässä.

Arviomme on, että huoneenvuokralakityöryhmän mietinnössä tulisi tarkemmin huomioida erilaiset vuokralaisryhmät, myös ne, joille uudistus loisi epävarmuutta vuokra-asunnon olemassaoloon, vuokrasuhteen pysyvyyteen, ehtoihin ja vuokratasoon.

Muistiossa ja lainvalmisteluluonnoksien käsitteissä on joitakin epätarkkuuksia, joista voi aiheutua epäselvyyksiä ja tulkintatilanteita. Olemme kommenteissa asianomaisissa kohdissa pyrkineet ne yksilöimään.

Esityksessä voisi tulla tarkasteltavaksi tasapuolisesti lakimuutosehdotuksen vuokranantajan ja toisaalta vuokralaisen edut ja heikennykset. Asuinhuoneistojen vuokrauksessa kysymyksessä on vuokralaisten perustuslailla suojatut, yksityisyyden piiriin kuuluvat seikat, joihin vuokranantaja on luovuttanut käyttöoikeuden vuokraa vastaan vuokralaiselle ja määrittänyt vuokrasopimuksessa vuokrasuhteen keskeiset ehdot. Vuokranantajien osalta kyseessä ovat puolestaan omaisuuden suojaan liittyvät perustuslailliset seikat.

Hätäkeskustietojen luovuttaminen

Asianajajaliitolla ei ole tähän kohtaan lausuttavaa. Näyttö vuokrasuhteen häätöperusteista on hankittavissa myös ilman viranomaisen hätäkeskustietoja.

Yleistä

Erityisesti huoneenvuokralain mukaisten vuokrasuhteiden yleisyyden ja suuren merkittävyyden vuoksi tulkintatilanteisiin olisi tärkeää saada tulevaan hallituksen esitykseen tavanomaista laajemmat yksityiskohtaiset perustelut.

Helsingissä 14. päivänä helmikuuta 2025

SUOMEN ASIANAJAJALIITTO

Niko Jakobsson

Pääsihteeri

LAATI

Asianajaja Leena Kuhanen, Espoo

Suomen Asianajajaliiton lausunnot valmistellaan oikeudellisissa asiantuntijaryhmissä, joiden toiminnassa on mukana noin 120 asianajajaa. Tämä lausunto on valmisteltu sopimusoikeus ja kuluttajansuoja -asiantuntijaryhmässä.