Markkinaoikeus tuomitsi seuraamusmaksuja isännöintialan hintakartelliasiassa

MAO: Kilpailu- ja kuluttajavirasto > Suomen Isännöintiliitto ry, Colliers Finland Group Oy, IISOY, OP Koti Kainuu Oy, Oulun Kiinteistötieto Oy, Suomen Kiinteistöhallinta Oy, Retta Services Oy, Retta Group Oy, Retta Holding Oy, REIM Hämeenlinna Oy ja REIM Group Oy Ltd
hintayhteistyö – horisontaalinen kilpailunrajoitus – toimialajärjestön hintasuositus

Kilpailu- ja kuluttajavirasto (jäljempänä myös virasto) on vaatinut, että markkinaoikeus määrää kilpailulain 5 §:ssä kielletystä kilpailunrajoituksesta kilpailulain 12 §:ssä tarkoitetun seuraamusmaksun Suomen Isännöintiliitto ry:lle (jäljempänä myös liitto), Colliers Finland Group Oy:lle (aiemmin Ovenia Group Oy ja Colliers International Finland Group Oy; jäljempänä myös Colliers), IISOY:lle (jäljempänä myös IISOY), OP Koti Kainuu Oy:lle (jäljempänä myös OPKK Kainuu), Oulun Kiinteistötieto Oy:lle ja Suomen Kiinteistöhallinta Oy:lle (jäljempänä yhdessä myös Kiinteistötahkola), Realia Services Oy:lle, Realia Group Oy:lle ja Realia Holding Oy:lle (nykyisin Retta Services Oy, Retta Group Oy ja Retta Holding Oy; jäljempänä yhdessä myös
Realia) sekä REIM Hämeenlinna Oy:lle ja REIM Group Oy Ltd:lle (jäljempänä yhdessä myös REIM).

1. Kilpailu- ja kuluttajaviraston seuraamusmaksuesitys koskee väitettyä kilpailijoiden välistä kiellettyä yhteistyötä isännöintipalveluiden markkinoilla. Asiassa on viraston seuraamusmaksuesityksen johdosta kysymys siitä, ovatko seuraamusmaksuesityksen kohteena olevat vastaajat, eli Suomen Isännöintiliitto ry ja vastaajayhtiöt, menetelleet kilpailulain 5 §:n vastaisesti vahvistamalla isännöintipalveluiden hintoja Suomessa vuosina 2014–2017. Seuraamusmaksuesitys käsittää ajanjakson 9.5.2014−4.4.2017.

2. Viraston seuraamusmaksuesityksen lähtökohtana on, että vastaajat ovat kilpailulain 5 §:n vastaisesti vahvistaneet isännöintipalveluiden hintoja. Viraston mukaan vastaajien kokonaissuunnitelma on ilmennyt siten, että vastaajayhtiöt ovat sopineet hinnankorotuksista ja hinnoittelun yhdenmukaistamisesta liiton avulla.

3. Vastaajayhtiöt ovat viraston mukaan tehneet kilpailunvastaisia sopimuksia tai määrittäneet yhdenmukaistettuja menettelytapoja ja hyväksyneet kilpailunvastaisia aloitteita liiton toimintaan liittyvissä tapaamisissa. Lisäksi vastaajayhtiöt ovat saavuttaneet sopimuksia tai yhdenmukaistettuja menettelytapoja myös liiton toiminnan ohjaamisessa ja keskinäisessä yhteydenpidossa. Myös yksittäisten vastaajayhtiöiden ja liiton keskinäinen yhteydenpito ilmentää viraston mukaan saavutettua yhteisymmärrystä.

4. Edellä todetuilta osin liiton osuus tulee arvioitavaksi mahdollisena edesauttamisena ja myötävaikuttamisena vastaajayhtiöiden väitettyjen kiellettyjen menettelyjen toteuttamiseen. Tämän lisäksi virasto on vielä esittänyt, että liitto on toteuttanut vastaajayhtiöiden yhteisymmärrystä myös omasta aloitteestaan elinkeinonharjoittajien yhteenliittymän päätöksin julkaisemalla suosituksia alan hinnoittelusta.

5. Ratkaistavana asiassa on siten, ovatko vastaajat eri menettelyillään muodostaneet hintojen korottamiseen ja hinnoittelun yhdenmukaistamiseen tähtäävän kokonaissuunnitelman, jota vastaajayhtiöt ovat toteuttaneet liittoa välineenä käyttäen ja jossa väitetyssä kilpailurikkomuksessa liitolla on ollut myös jäsenistään itsenäinen ja erillinen rooli.

– –  –

436. Vastaajien menettelyissä on ollut kysymys isännöintipalveluiden hintojen korottamiseen ja tällaisten palveluiden hinnoittelun yhdenmukaistamiseen pyrkivistä sopimuksista tai yhdenmukaistetuista menettelytavoista ja niihin liittyvistä elinkeinonharjoittajien yhteenliittymän päätöksin annetuista suosituksista. Hinnoittelun yhdenmukaistamisen osalta markkinaoikeuden näytetyiksi katsomat kilpailunvastaiset menettelyt ovat liittyneet rakentamisen ilmoitusvelvollisuuteen. Lisäksi yksi liiton itsenäisesti antama suositus on koskenut erillisveloitettavien palveluiden osuuden kasvattamista liikevaihdosta.

437. Menettelyiden tavoitteena on ollut isännöintiyritysten kannattavuuden parantaminen hinnoitteluun vaikuttamalla. Hyväksyttävänä pidettävä pyrkimys kannattavuuden parantamiseen ei estä pitämästä menettelyjä kilpailunrajoituksena, kun menettelyillä on pyritty myös hintakilpailun rajoittamiseen. Hinnoista sopiminen, hintojen yhdenmukaistaminen tai hintasuositusten antaminen on kilpailulain 5 §:n nojalla sellaisenaan kiellettyä, minkä lisäksi unionin tuomioistuin on nimenomaisesti todennut, ettei hintojen horisontaalisen vahvistamisen tilanteessa ole tarpeen osoittaa menettelyn konkreettisia vaikutuksia markkinoilla (em. Budapest Bank ym., C‑228/18, 36 kohta).

438. Yhteisymmärrys rakentamisen ilmoitusvelvollisuuden veloittamisesta erillisveloitettavana palveluna ei ota kantaa siihen, millä hinnalla palvelu isännöintiyrityksen asiakkaina oleville taloyhtiöille myydään eikä siihen, mikä on kiinteästä veloituksesta ja erillisveloitettavista palveluista taloyhtiölle aiheutuva isännöinnin kokonaishinta. Tähän ei ota kantaa myöskään suositus kasvattaa erillisveloitettavien palveluiden osuutta liikevaihdosta.

439. Rakentamisen ilmoitusvelvollisuuden erillisveloittamista koskeva yhteisymmärrys tai tällaiseen veloittamiseen suosittaminen sekä erillisveloitettavien palveluiden liikevaihto-osuuden kasvattamista koskeva suosittaminen vaikuttavat kuitenkin hinnoittelun sisäiseen rakenteeseen ja merkitsevät osaltaan sitoutumista tietynlaiseen veloittamisen tapaan. Todennäköistä on, että isännöintiyritys pystyy laskuttamaan rakentamisen ilmoitusvelvollisuuden hoitamisesta enemmän veloittamalla sen erillisveloitettavana kuin sisällyttämällä se kiinteään veloitukseen ja tämän veloituksen hintaa nostamalla. Lisäksi liiton 19.6.2014 tiedotteessa on tuotu rakentamisen ilmoitusvelvollisuuden aiheuttamia kustannuksia esiin pikemminkin liioitellen, mikä viittaa myös hintojen korottamisen pyrkimykseen. Kun otetaan huomioon, että edellä mainitut menettelyt vaikuttavat hinnoittelurakenteeseen, merkitsevät tietynlaista veloittamisen tapaa sekä sitä kautta jäykistävät hinnoittelurakennetta ja vaikuttavat välillisesti hintoihin, markkinaoikeus katsoo, että näiltäkin osin on ollut kysymys hintojen vahvistamisesta.

440. Markkinaoikeus katsoo, että asiassa näytetyiksi tulleet kilpailunvastaiset menettelyt ovat ilmentäneet jo luonteensa puolesta riittävää vahingollisuutta kilpailulle ja olleet omiaan vaikuttamaan kielteisesti kilpailuun. Näin ollen kysymys on tarkoitukseen perustuvasta kilpailunrajoituksesta, jonka osalta ei ole tarpeen arvioida menettelyn mahdollisia kilpailua rajoittavia vaikutuksia. Kun tarkoitukseen perustuva kilpailunrajoitus on osoitettu, ei ole tarpeen myöskään selvittää, onko menettelylle ollut muuta selitystä kuin kilpailun rajoittaminen

Lopputulos

• Markkinaoikeus määrää Suomen Isännöintiliitto ry:n maksamaan valtiolle seuraamusmaksuna 65.000 euroa.
• Markkinaoikeus määrää Colliers Finland Group Oy:n ja Retta Services Oy:n maksamaan valtiolle seuraamusmaksuna 650.000 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti.
• Markkinaoikeus määrää IISOY:n maksamaan valtiolle seuraamusmaksuna 50.000 euroa.
• Markkinaoikeus määrää OP Koti Kainuu Oy:n maksamaan valtiolle seuraamusmaksuna 65.000 euroa.
• Markkinaoikeus määrää Oulun Kiinteistötieto Oy:n ja Suomen Kiinteistöhallinta Oy:n maksamaan valtiolle seuraamusmaksuna 600.000 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti 7.000 eurosta, ja tämän ylittävästä osasta eli 593.000 eurosta vastaa yksin Oulun Kiinteistötieto Oy.
• Markkinaoikeus määrää Retta Services Oy:n, Retta Group Oy:n ja Retta Holding Oy:n maksamaan valtiolle seuraamusmaksuna 3.000.000 euroa, josta yhtiöt vastaavat yhteisvastuullisesti 800.000 eurosta, ja tämän ylittävästä osasta eli 2.200.000 eurosta vastaavat yhteisvastuullisesti Retta Services Oy ja Retta Group Oy.
• Markkinaoikeus määrää REIM Hämeenlinna Oy:n ja REIM Group Oy Ltd:n maksamaan valtiolle seuraamusmaksuna 500.000 euroa, josta yhtiöt vastaavat
  yhteisvastuullisesti.

H409/​2022