OM:n työryhmä ehdottaa asunto-osakeyhtiöiden purkavan uusrakentamisen helpottamista
9.5.2018 | OikeusuutisetPurkavan uusrakentamisen helpottamisella voidaan uudistaa asuntokantaa
Työryhmä luovutti mietintönsä 8.5.2018 oikeusministeri Antti Häkkäselle.
Työryhmän
ehdotuksen tarkoituksena on helpottaa asunto-osakeyhtiön
päätöksentekoa, jotta päätöksiä purkavasta uusrakentamisesta voitaisiin
tehdä nykyistä yksinkertaisemmin.
Mietinnössään työryhmä esittää
erilaisia keinoja, joilla hankkeita voidaan edistää niin, että samalla
turvataan osakkaiden asuminen ja asuntovarallisuuden arvo sekä yhtiön ja
osakkaiden velkojien asema. Lain ehdotetaan tulevan voimaan vuoden 2019
alusta alkaen.
Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan, että
käytännössä kasvukeskuksien taloyhtiöt purkavat tai luovuttavat isojen
peruskorjausten ja -parannusten tarpeessa olevia rakennuksiaan ja
tilalle rakennetaan enemmän uusia asuntoja ja muita huoneistoja.
Nyt
ehdotetulla uudistuksella halutaan helpottaa erityisesti kasvavien
kaupunkiseutujen asuntorakentamisen toteuttamista purkavana
uusrakentamisena yhdyskuntarakenteen tiivistämiseksi ja olemassa olevan
kunnallistekniikan, liikenneverkon ja palveluiden hyödyntämiseksi.
Esimerkiksi Helsingin kaupungin tavoitteena on, että 40 prosenttia
asuntorakentamisesta toteutettaisiin täydennysrakentamisena.
Uudistus vauhdittaisi hankkeita oikeusturvaa unohtamatta
Purkavan
uusrakentamishankkeiden edistämiseksi työryhmä ehdottaa, että
taloyhtiön yhtiökokous voisi päättää 4/5:n määräenemmistöllä annetuista
äänistä sellaisesta purkavasta uusrakentamisesta, jossa osakkaat saavat
uudesta rakennuksesta uudet huoneistot yhdenvertaisuusperiaatteen
mukaisesti. Osakehuoneiston hallintaoikeutta tai muita osakkeiden
yhtiössä tuottamia oikeuksia ja velvollisuuksia ei muutettaisi.
Jos
osakas ei halua osallistua hankkeeseen, hänellä olisi oikeus vaatia
osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Lisäksi yhtiökokouksen
päätöstä vastustavan osakkaan oikeudenkäyntikuluriskiä pienennettäisiin
niin, että taloyhtiö vastaisi yleensä omista oikeudenkäyntikuluistaan.
Toisena
keinona työryhmä ehdottaa lakiin uusia säännöksiä vähemmistöosakkeiden
lunastamisesta käypään hintaan. Ehdotuksen mukaan lunastusoikeus olisi
yli 90 prosenttia taloyhtiön osakkeista ja niiden tuottamista äänistä
omistavalla osakkeenomistajalla silloin, kun yhtiön peruskorjaaminen ei
ole taloudellisesti eikä asuntojen käytettävyyden kannalta kannattavaa.
Kolmantena
keinona hankkeiden edistämiseksi työryhmä ehdottaa, että yhtiökokous
voisi 4/5:n määräenemmistöllä päättää korjauskelvottoman rakennuksen ja
kiinteistön luovuttamisesta ja selvitystilasta siten, että yhtiön
netto-omaisuus jaettaisiin saman tien osakkaille niin, että nämä saavat
rahoitusta esimerkiksi uuden huoneiston hankkimiseen jostain muualta.
Korjauskelvottomuutta arvioitaisiin taloudellisen kannattavuuden ja
huoneistojen käytettävyyden perusteella.
Työryhmän mukaan purkava
uusrakentaminen tarjoaisi uuden keinon toteuttaa ja rahoittaa
taloyhtiöiden mittavia peruskorjauksia. Taloyhtiöissä on paljon
osakkaita, joiden maksuvara ja muu varallisuus eivät käytännössä riitä
rakennustöiden rahoittamiseen.
Kun rakennustavat ja rakennusten
elinkaari otetaan huomioon, työryhmä arvioi, että todennäköisimpiä
purkavan uusrakentamisen kohteita ovat 1960–80-luvuilla rakennetut
korttelit. Käytännössä tällaisia mahdollisuuksia on ennen kaikkea
kasvukeskuksissa hyvien liikenneyhteyksien varrella sijaitseville
taloyhtiöille.
Tähän mennessä purkavan uusrakentamisen hankkeita
ei ole juurikaan toteutettu, sillä voimassa olevan lain mukaan
taloyhtiön on päätettävä hankkeesta yksimielisesti. Lisäksi hankkeiden
vähäistä määrää selittävät ainakin hankkeiden toteuttamiseksi
tarvittavan tiedon, ohjauksen ja yhteistyömallien puute sekä hankkeiden
verokohtelun epäselvyys.
Laskuri havainnollistaa purkavan uusrakentamisen vaikutuksia
Purkavan
uusrakentamisen mahdollisuuksien yhtiökohtaisen arvioinnin
helpottamiseksi on luotu laskuri, jolla voidaan havainnollistaa hankkeen
edellytyksiä ja vaikutuksia taloyhtiön, sen jokaisen osakkaan, yhtiön
ja osakkaan velkojan, kiinteistön sijaintikunnan, verottajan ja muiden
sidosryhmien kannalta.
Laskuri on vapaasti kaikkien käytettävissä
ja sen on toteuttanut Lucify Oy osana Strategisen tutkimuksen neuvoston
rahoittamaa Kansalaisuuden kuilut ja kuplat -tutkimushanketta.