Luottamuksensuoja johti kiinteistöveron määräämiseen asemakaavan eikä alkuperäisen rakennusoikeuden mukaisesti

KHO:2018:45

Kiinteistöverotus – Kiinteistön arvostaminen – Maapohjan verotusarvo – Rakennusoikeus – Asemakaavan muutos – Asemakaavan kaksitasomääräys – Luottamuksensuoja

Asunto Oy A omisti B:n
kaupungissa tontin X, jolle yhtiö oli rakentanut alun perin voimassa
olleen asemakaavan rakennusoikeuden mukaisesti 1 940 kerrosneliömetrin
suuruisen asuinrakennuksen. Asuinrakennuksen valmistumisen jälkeen
voimaan tulleen asemakaavan mukaan tontin rakennusoikeus oli vain 1 100
kerrosneliömetriä. Asemakaavamuutoksen tarkoituksena oli suojella
rakennettuja vanhoja rakennuksia purkamiselta. Uuteen asemakaavaan oli
sisällytetty niin sanottu kaksitasomääräys, jonka mukaan olemassa
olevassa ennen tiettyä ajankohtaa rakennusluvan saaneessa rakennuksessa
saadaan suorittaa korjaaminen uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla
sen estämättä, mitä kaavassa muuten on määrätty muun muassa tontin
kerrosalasta.

Toimitetussa kiinteistöverotuksessa Asunto
Oy A:n omistaman tontin maapohjan verotusarvo oli vahvistettu
kiinteistön voimassa olleen asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden

1
100 kerrosneliömetriä ja kyseessä olevalle vuodelle vahvistetun
kerrosneliömetrihinnan perusteella. Hallinto-oikeus oli Veronsaajien
oikeudenvalvontayksikön valituksen johdosta katsonut, että maapohjan
verotusarvoa määrättäessä laskentaperusteena oli käytettävä tontin
alkuperäistä rakennusoikeutta 1 940 kerrosneliömetriä.

Korkein
hallinto-oikeus katsoi, että maapohjan verotusarvoa vahvistettaessa
huomioon on otettava, mihin tarkoitukseen kiinteistön omistaja on
maapohjaa käyttänyt. Koska yhtiö oli käyttänyt omistamaansa kiinteistöä 1
940 kerrosneliömetrin suuruisen asuinrakennuksen rakennuspaikkana,
yhtiön omistaman tontin maapohjan verotusarvoa vahvistettaessa
käytettävänä rakennusoikeutena ei ollut pidettävä verovuonna voimassa
olleen asemakaavan mukaista 1 100 kerrosneliömetrin suuruista
rakennusoikeutta vaan yhtiön tosiasiassa hyödyntämää alkuperäisen
asemakaavan mukaista 1 940 kerrosneliömetrin suuruista rakennusoikeutta.

Koska esillä olleelta vuodelta ja usealta aiemmalta
vuodelta Verohallinnon lain säännöksen nojalla erikseen vahvistamien
laskentaperusteiden nojalla toimitetuissa kiinteistöverotuksissa yhtiön
omistaman kiinteistön maapohjan verotusarvo oli vahvistettu 1 100
kerrosneliömetrin suuruisen rakennusoikeuden perusteella, korkein
hallinto-oikeus katsoi, että yhtiölle oli syntynyt oikeutettu odotus
siitä, että sen omistaman kiinteistön maapohjan verotusarvo perustuu 1
100 kerrosneliömetrin rakennusoikeuteen. Yhtiölle oli siten myönnettävä
luottamuksensuojaa, minkä vuoksi korkein hallinto-oikeus kumosi
hallinto-oikeuden päätöksen ja saattoi toimitetun kiinteistöverotuksen
voimaan. Verovuosi 2014.

Äänestys 4-1 perusteluista.

• KHO:2018:45