Vaatimukset laatuvirheestä oli esitetty liian myöhään – pelkkä reklamaatio ei riittänyt

KKO:2016:69

Kiinteistön kauppa – Reklamaatio – Laatuvirhe

Myydyssä kiinteistössä oli havaittu
laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen
ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin
tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat
ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden
kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla
Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota
virheisiin.

6. Kiinteistön ostajalla on siis
velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä
myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa
vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse
ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää
vaiheittain.
11. Vaatimusten ilmoittamiselle
varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon
riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä
rajoita lopullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei
yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden
selvittäminen. Ostaja ei voi ilman myyjän suostumusta lykätä
reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei hänellä
ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksettä
selvittämään korjaamisen kustannuksia.
20. Kuten edellä kohdasta 8 ilmenee,
reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan
tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen
vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta
päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita.
Tässä tapauksessa asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla
olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat
pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Havaitut
virheet eivät ole olleet laadultaan tai laajuudeltaan tavanomaisesta
poikkeavia, joten niiden taloudellisen merkityksen selvittämisen ei
voida arvioida olleen erityisen vaativaa tai aikaavievää.
31. Edellä mainituilla perusteilla
Korkein oikeus katsoo, että ostajat eivät ole ilmoittaneet alapohjan
virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti
kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Tältäkään osin asiaa
arvioitaessa ei ole merkitystä sillä, että myyjät ovat 23.1.2014 tehneet
virheilmoituksen omille saantomiehilleen.

http://korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/precedent/1477036017838.html