Hovioikeuden ratkaisu prekluusiosta ja kohtuullisesta ajasta reklamaatioon liittyen

VaaHO:2015:6

Kiinteistön kauppa
Reklamaatio
Reklamaatioaika
Prekluusio
Väittämistaakka

Hovioikeus toteaa, että MA ja EA ovat toimittaneet käräjäoikeudelle
kolme kirjallista lausumaa (6.9.2013, 15.10.2013 ja 8.11.2013) sen
johdosta, että MP ja TV olivat vastauksessaan esittäneet väitteen siitä,
että MA ja EA olivat tehneet virheilmoituksen ulkoseinärakenteiden
väitetyistä virheistä liian myöhään. MA ja EA ovat näissä kirjallisissa
lausumissaan tuoneet esille sen, että he olivat asuneet kesällä 2010
mökillä ja talvikaudella 2010-2011 etelässä eli Espanjassa, he olivat
myös asuessaan Espanjassa pyrkineet varmistamaan rakennuksen oikean ja
riittävän sisälämpötilan ja että MA:lle ja EA:lle oli syntynyt vasta
syksyllä 2011 varmempia havaintoja rakennuksen ongelmista. MA:n ja EA:n
on katsottava siten käräjäoikeudessa vedonneen mökillä ja ulkomailla
asumiseensa siinä tarkoituksessa, että käräjäoikeus ottaa nämä seikat
huomioon välituomiossaan harkitessaan, ovatko MA ja EA reklamoineet lain
vaatimalla tavalla kohtuullisessa ajassa ulkoseinärakenteiden
virheistä. Näin ollen kyse ei ole vasta hovioikeudessa vedotuista
uusista seikoista. Hovioikeus ottaa näin ollen huomioon nämä seikat
asiaa ratkaistessaan.

– – –

Lain esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 58) mukaan maakaaren 2 luvun 25
§:n 1 momentin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti.
Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja
huolellisesti. Harkinta kohtuullisesta reklamaatioajasta ja sen
alkamisajankohdasta on tehtävä tapauskohtaisesti. Laadultaan ja
laajuudeltaan vaikeammin tunnistettavien ja selvitettävien virheiden
osalta reklamaatioaika on pidempi kuin selvien virheiden osalta.
Ostajilla tulee myös olla kohtuullinen aika tutkia havaitsemansa seikka
ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, onko kyseessä
myyjän vastuun piiriin kuuluva virhe kaupan kohteessa ja oikeuttaako
virhe vaatimuksiin. Reklamaatioaika alkaa näin ollen vasta silloin, kun
virheeseen vetoavan tahon on tullut ymmärtää, että kyseessä on
vastapuolen vastuun piiriin kuuluva virhe (ks. velan vanhentumisesta
annetun lain esityöt, HE 187/2002 vp, s. 46 ja Saarnilehto, Kohtuullinen
reklamaatioaika. DL 2010, s. 149-151). Reklamaation yhteydessä
esitettävien vaatimusten ei tarvitse olla yksilöityjä. Korkein oikeus on
ennakkoratkaisussaan 2008:8 katsonut, että reklamaation
oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on
sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä
luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Reklamaation tulisi olla
sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen
virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät
toimenpiteet. Reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeätä
myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä
väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn,
ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai
tehdä sovintotarjouksen.

Oikeuskäytännössä on yleensä hyväksytty
kiinteistökaupassa 7-8 kuukauden reklamaatioaika. Kymmenen kuukauden
reklamaatioaikaa on pidetty kohtuullisena, kun asunnon kosteusvauriot
ovat selvinneet vasta asiantuntijan tarkastuksessa (ks. Koskinen,
Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana
(Helsinki 2004), s. 135-136).

Asiassa on riidatonta, että MP ja
TV ovat 18.6.2010 päivätyn kauppakirjan liitteessä, jossa on selostettu
rakennukseen tehtyjä korjaustoimenpiteitä vuosina 2008-2010, erikseen
kiinnittäneet MA:n ja EA:n huomiota siihen, että talon sisälämpötila ei
saisi laskea alle 18 asteen, koska talo on kokonaan kivirakenteinen ja
koska matala sisälämpötila aiheuttaa sen, että rakennuksen seinät
kostuvat. Samassa liitteessä on todettu, että sisäseinät on remontoitu
eli vanhat tapetit on poistettu kiviseinään asti, minkä jälkeen seinät
on pohjamaalattu ja tapetoitu.

Arvioitaessa maakaaren 2 luvun 25
§:n 1 momentissa tarkoitetun reklamaation oikea-aikaisuutta ja
asianmukaisuutta merkitystä on väitetyn sopimusrikkomuksen laadulla ja
tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella
virheestä. Tämän mukaisesti arvioinnissa on myös otettava huomioon se,
millaisia tietoja myyjät ovat antaneet ostajalle ennen kauppaa ja millä
tavalla nämä annetut tiedot ovat vaikuttaneet ostajien mahdollisuuksiin
tunnistaa ja ymmärtää, että kyse on myyjien vastuun piiriin kuuluvasta
virheestä. Tällöin on kiinnitettävä huomiota siihen, että maakaaren 2
luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman
erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen
paikkansapitävyyttä.

Esitetyn kirjallisen todistelun perusteella
MA:lla ja EA:lla ei ole ollut erityistä syytä kyseenalaistaa MP:n ja
TV:n ilmoitusta siitä, että talon sisäseinät kostuvat, jos talon
sisälämpötila laskee alle 18 asteen. Tämän ostajille annetun tiedon
perusteella MA ja EA ovat perustellusti voineet olettaa, ettei
tämänkaltaisia sisärakenteiden kosteusongelmia ilmene, jos he toimivat
myyjien antamien ohjeiden mukaisesti. MA ja EA ovat tämän mukaisesti
toimineet myös asuessaan ulkomailla talvella 2010-2011. MA ja EA ovat
vasta syksyllä 2011 alkaneet epäilemään myyjien antamien tietojen
oikeellisuutta sen jälkeen, kun he olivat ilmoituksensa mukaisesti
ryhtyneet aiempaa vakituisemmin asumaan talossa. Hovioikeus katsoo, että
näissä olosuhteissa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tarkoittama
reklamaatioaika ei ole alkanut 18.6.2010 lukien, kun kiinteistön
hallinta on siirtynyt MA:lle ja EA:lle. MA:lla ja EA:lla ei ole tuolloin
ollut perusteltua syytä epäillä MP:n ja TV:n heille ilmoittamien
tietojen oikeellisuutta. MA:lta ja EA:lta ei ole kohtuudella voitu
edellyttää myyjien antamien tietojen oikeellisuuden kyseenalaistamista
myöskään vielä talvella 2010-2011, jolloin he ovat asuneet Espanjassa ja
jolloin he ovat pyrkineet varmistumaan ilmoituksensa mukaan oikeasta
sisälämpötilasta. MA:lla ja EA:lla on siten esitetyn kirjallisen
todistelun perusteella voinut olla vielä tuossa vaiheessa perusteltu syy
olettaa, ettei havaittujen kosteus- ja homeongelmien syynä ole
ulkoseinärakenteiden väitetty virheellinen rakenne, joka on heille
selvinnyt vasta syksyllä 2011 tehtyjen tutkimusten myötä ja josta he
ovat reklamoineet myyjille 25.1.2012.

Näillä perusteilla
hovioikeus katsoo, että MA ja EA ovat reklamoineet väitetystä
ulkoseinärakenteen virheellisestä rakenteesta MP:lle ja TV:lle maakaaren
2 luvun 25 §:n 1 momentin tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa siitä,
kun olivat havainneet tai kun heidän olisi pitänyt havaita rakenteen
väitetty virheellisyys. Tässä arvioinnissa on ollut erityinen merkitys
sillä, että ostajat ovat perustellusti voineet ymmärtää myyjien kaupan
yhteydessä antamien tietojen perusteella, ettei ulkoseinärakenteesta
aiheudu sisäseinien kostumista, jos sisälämpötila pidetään talossa
vähintään 18 asteessa.

• VaaHO:2015:6