Vastuunrajotusta koskeva sopimus ei estänyt vetoamasta kiinteistön uuteen virheeseen

THO:2013:3

Kiinteistön kauppa
Virhevastuu
Vastuunrajoitus

Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, mikä on ollut osapuolten
yhteinen tarkoitus sopimusta laadittaessa suhteessa siihen
mahdollisuuteen, että kiinteistöstä paljastuu myöhemmin uusi virhe.
Myöskään sopimuksen sanamuodosta ei ole pääteltävissä onko osapuolten
tarkoituksena ollut rajoittaa myyjien virhevastuuta tällaisessa
tilanteessa. Osapuolten tarkoituksen jäädessä epäselväksi asiassa tulee
arvioida kysymystä siitä, onko sopimus katsottava maakaaren esitöissä
tarkoitetuksi kauppakirjaa täydentäväksi muuksi sopimukseksi. Se, ettei
sopimusta ole laadittu kiinteistökaupan edellyttämässä muodossa, on
arvioinnin kannalta merkityksetöntä, koska ostajan oikeuksia koskeva
rajoitus voi sisältyä myös muuhun sopimukseen kuin kauppakirjaan.

 
Asiassa on riidatonta, että asiakirja on allekirjoitettu noin kolme
kuukautta kiinteistökaupan jälkeen. Hovioikeus toteaa, että tavanomainen
enimmäisaika laatuvirheestä ilmoittamiselle on maakaaren 2 luvun 25 §:n
2 momentista ilmenevin tavoin viisi vuotta. Näin ollen, mikäli
vastuunrajoituslauseke estäisi myyjien väittämin tavoin kaikki myöhemmät
hinnanalennusvaatimukset, muuttaisi se kaupan osapuolten välistä asemaa
huomattavasti ostajan vahingoksi. Tämänkaltainen merkittävä poikkeus
maakaaren virhevastuuta koskevista säännöksistä olisi omiaan johtamaan
kohtuuttomiin lopputuloksiin erityisesti tilanteessa, jossa
kiinteistöstä paljastuu salainen virhe.Ottaen huomioon maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin nimenomainen
tarkoitus suojata ostajaa yleisten vastuunrajoituslausekkeiden
yllättäviltä ja kohtuuttomilta vaikutuksilta, ei kauppakirjaa
täydentävän sopimuksen käsitettä ole perusteltua tulkita ahtaasti.
Hovioikeus toteaa lisäksi, että koska kauppakirjaa voidaan täydentää
myös kaupantekohetken jälkeen, lainkohdan on perusteltua katsoa
soveltuvan myös kiinteistön omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen
jälkeen tehtyihin oikeustoimiin. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo,
että nyt käsillä olevaa sopimusta on pidettävä esitöissä tarkoitettuna
kauppakirjaa täydentävänä muuna sopimuksena. Jotta
vastuuvapautuslausekkeella olisi hinnanalennusvaatimuksen tutkimisen
estävä vaikutus, lausekkeen tulee olla riittävän yksilöity.

 Vastuunrajoitus on sanamuodoltaan seuraava: “Sovittiin samalla että
tämän jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan
edellämainitun kiinteistökaupan osalta”. Hovioikeus katsoo, ettei
ostajille kuuluvia oikeuksia ole rajoitettu sopimalla yksilöidysti,
missä kohdin ja millä tavalla heidän asemansa poikkeaa laissa
säädetystä. Koska yksilöintivaatimus ei täyty, kyseinen lauseke ei estä
hinnanalennusta koskevan vaatimuksen tutkimista.

THO:2013:3